신탁재산 매매시 부가가치세 납세의무자

수분양자가 중간지급조건부로 부동산을 분양받아 잔금을 납부하였으나 위탁자에게 제한권리 사항이 존재하여 수탁자가 수분양자와 소유권이전만을 위한 별도의 매매계약을 체결하고 수분양자에게 소유권을 이전한 경우 부가가치세 납세의무자는 위탁자임

• 본건 계약의 목적은 수탁자가 신탁부동산의 소유권을 보전‧관리하여 피분양자를 보호하고, 위탁자가 부담하는 채무불이행시 신탁부동산을 환가‧처분하여 정산하는데 있음

신탁종류

신탁부동산

우선수익자

부동산분양관리신탁계약

PP도 OO시 KK동 000 외 6필지 숙박시설

1순위:BBBB(주)

2순위:VVVV(주)

3순위:(주)DDDD

○ 위탁자는 이FF(이하 “수분양자”)와 2016.7.12. 부동산 공급계약을 체결하여 공급계약서상 중도금 일정에 세금계산서를 발행하였으며 2018.1.10. 건축물 사용승인 후 수분양자는 2018.2.23. 잔금을 완납함

○위탁자는 수분양자에게 소유권을 이전하여야 하나 위탁자에게 소유권이전등기청구권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 위탁자 및 우선수익자는 수탁자에게 분양관리신탁계약 특약사항 제10조*에 따라 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청하였고

* 특약사항 제10조

① 신탁부동산의 처분사유가 발생한 경우 우선수익자는 위탁자가 기 체결한 분양계약상의 수분양자에게 별도 매매(신탁재산의 처분을 의미함)계약으로 직접 소유권을 이전할 것을 수탁자에게 요청할 수 있다. 단 분양계약서상의 매매대금과 동일한 금액으로 매매계약을 체결하고 이때 미납분양대금을 잔금으로 한다.

② 제1항의 경우 분양대금은 수탁자가 직접 수납하기로 하며, 수탁자가 수납한 분양대금은 신탁원본을 구성한다.

④ 수탁자가 제1항 및 제3항의 수분양자에 대해 소유권이전을 하는 경우에도 위탁자는 분양계약상 분양자의 지위에서 의무(매도인의 하자담보책임 등)를 이행하여야 한다.

• 이에 따라 수탁자는 2018.5.1. 수분양자와 별도 매매계약*을 체결하여 직접 소유권을 이전하였음(소유권이전등기 2018.5.15.)

* 매매계약서 주요 내용

․매수인은 위 부동산에 신탁계약이 체결되어 있음을 인지하고 있으며, 본 매매계약은 매수인과 위탁자간에 체결한 공급계약에 따른 소유권이전등기의 목적만으로 체결되는 것임을 확인한다.

․본계약은 “신탁계약”에 의거 위탁자와 매수인간 체결된 분양계약의 이행행위로서 이루어지므로 매수인은 본 계약에 의한 소유권이전과 관련한 일체의 책임 등이 위탁자에게 있고 매도인은 일체의 책임이 없음을 인지하고 본 계약을 체결한다.

․수탁자는 위탁자와 체결한 신탁계약에 의한 본 분양(매매)부동산의 등기부등본상 형식적인 소유자이므로 이 분양(매매)계약서에서 정한 매도인의 모든 권리 및 의무는 위탁자에게 있음을 확인한다.

○신탁부동산 처분대금은 특약사항 제11조제6항*에 따라 다음과 같이 사용됨

* 특약사항 제11조

⑥ 신탁부동산 처분대금의 정산은 다음 각 호의 순서에 의한다.

1. 법령에 의한 각종 제세공과금 및 부담금, 신탁사무처리와 관련하여 발생된 제비용 및 신탁보수

2. 수분양자가 납부한 분양대금의 반환을 요구하는 경우 수분양자가 공급계약에 따라 기 납부한 분양대금, 임대차보증금

3. 본 분양사업과 관련한 제반비용

4. 우선수익자 채권금액(순위별 정산)

5. 기타 수익자의 권리에 우선하는 채권

2. 질의내용

○ 신탁회사가 위탁자와 체결한 분양관리신탁계약에 따라 신탁부동산을 처분하는 경우로서

• 위탁자에게 소유권이전등기청구권 가압류 등 제한권리 사항이 존재하여 위탁자 및 우선수익자가 수탁자에게 직접 소유권이전을 요청하고 수탁자가 별도 매매계약에 따라 수분양자에게 소유권을 이전하는 경우 부가가치세 납세의무자

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 사업자

○ 부가가치세법 제3조의2【신탁 관련 수탁자의 물적납세의무】

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부가가치세‧가산금 또는 체납처분비(이하 "부가가치세등"이라 한다)를 체납한 제3조에 따른 납세의무자에게 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 "신탁재산"이라 한다)이 있는 경우로서 그 납세의무자의 다른 재산에 대하여 체납처분을 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 그 신탁재산으로써 신탁법 제2조에 따른 수탁자(이하 이 조, 제10조제8항, 같은 조 제9항제4호 및 제52조의2에서 "수탁자"라 한다)는 이 법에 따라 납세의무자의 부가가치세 등을 납부할 의무가 있다.

1. 신탁 설정일 이후에 국세기본법 제35조제1항제3호에 따른 법정기일이 도래하는 부가가치세 또는 가산금(부가가치세에 대한 가산금으로 한정한다)으로서 해당 신탁재산과 관련하여 발생한 것

2. 제1호의 금액에 대한 체납처분 과정에서 발생한 체납처분비

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】

⑧ 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 신탁법 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다. <신설 2017.12.19>

○ 부가가치세법 시행령 제21조의2【수탁자가 재화를 공급하는 것으로 보는 경우】

법 제10조제8항 단서에서 "대통령령으로 정하는 신탁계약"이란 수탁자가 위탁자로부터 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 말한다.

○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우:재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우:재화의 공급이 확정되는 때

② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제28조【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.

3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우

○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조【신탁재산의 제한 등】

① 신탁업자는 다음 각 호의 재산 외의 재산을 수탁할 수 없다.

5. 부동산

6. 지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권, 그 밖의 부동산 관련 권리

○ 신탁법 제2조【신탁의 정의】

이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.